شرایط مزایده ملک موروثی

وقتی متوفی ملکی رو به ارث می ذاره و وراث نمی تونن برای تقسیم یا فروش اون به توافق برسن، یا حتی اگه ملک قابل تقسیم نباشه، پای مزایده ملک موروثی به میون میاد. تو این شرایط، چاره ای جز این نیست که ملک از طریق دادگاه به مزایده گذاشته بشه تا سهم هر وارث مشخص و پرداخت بشه.

ارث و میراث، هر چقدر هم که شیرین باشه، گاهی وقتا می تونه دردسرساز بشه و روابط خانوادگی رو شکرآب کنه. مخصوصاً وقتی صحبت از یه ملک موروثی وسط باشه که تقسیمش مثل پازل می مونه و هر کسی هم یه ساز می زنه. تو چنین شرایطی، خیلی ها دنبال یه راه حل قانونی و بی دردسر می گردن که هم حق کسی ضایع نشه و هم ملک از بن بست بیرون بیاد. اینجا دقیقاً همون نقطه ایه که مزایده ملک موروثی خودش رو نشون میده. شاید این کلمه تو ذهن خیلی ها پیچیده و زمان بر به نظر برسه، ولی اگه از جزئیات و مراحلش باخبر باشی، می بینی که اونقدرها هم ترسناک نیست.

اینجا می خوایم با یه لحن خودمونی و دوستانه، از سیر تا پیاز مزایده ملک موروثی رو با هم مرور کنیم؛ از اینکه اصلاً ملک موروثی یعنی چی و چرا باید به مزایده گذاشته بشه، تا مراحل ریز و درشتش که از درخواست شروع میشه و به انتقال سند میرسه. هدفمون اینه که چه شما وارث هستید و می خواید از حق و حقوقتون باخبر بشید، چه خریدار احتمالی هستید و به دنبال یه فرصت خوب، و چه فقط کنجکاوید بدونید تو اینجور موارد چه خبره، یه دید کامل و کاربردی پیدا کنید و دست پر از این صفحه بیرون برید.

مفاهیم و پیش نیازهای مزایده ملک موروثی

قبل از اینکه شیرجه بزنیم تو مراحل مزایده، بد نیست چند تا مفهوم اولیه رو با هم مرور کنیم تا خیالمون راحت باشه که منظورمون از کلمات حقوقی چیه. اینطوری، مسیر پیش رو رو بهتر درک می کنیم.

ملک موروثی چیه اصلاً؟ (ماهیت مشاعی)

شاید براتون سوال باشه که اصلاً «ملک موروثی» یعنی چی؟ خب، خیلی ساده بگم، ملک موروثی به ملکی گفته میشه که صاحب اصلیش فوت کرده و حالا مالکیت اون به وراثش رسیده. نکته مهم اینجاست که اگه وارث ها بیشتر از یه نفر باشن، مالکیت این ملک «مشاعی» میشه.

• مالکیت مشاعی: یعنی هر کدوم از وراث به نسبت سهم خودشون، تو ذره ذره ملک شریک هستن. هیچ بخش مشخصی از ملک به تنهایی مال یه نفر نیست و همه تو کل ملک شریکن. مثل یه کیک که برش نخورده و همه می دونن از کجاش سهم دارن، ولی هنوز برش نزده اند.
• مالکیت مفروز: برعکس مشاعی، یعنی هر قسمت از ملک جداگانه و مشخص مال یه نفر باشه. مثلاً اگه یه زمین بزرگ بین چند نفر تقسیم بشه و دور هر سهم دیوار بکشن، اون میشه مفروز.

برای اینکه بفهمیم هر کدوم از وراث چقدر سهم دارن و اصلاً چه کسانی وارث هستن، یه مدرک خیلی مهم داریم به اسم گواهی انحصار وراثت. این گواهی رو شورای حل اختلاف صادر می کنه و توش اسم همه ورثه و میزان سهم هر کدومشون دقیقاً مشخص شده. این سند، مثل شناسنامه ارثیه می مونه و برای هر اقدامی روی ملک موروثی، ضروریه.

چرا مزایده؟ (وقتی سازش نیست)

حالا سوال اصلی اینه که اصلاً چرا باید یه ملک موروثی رو به مزایده گذاشت؟ مگه راه دیگه ای نیست؟ ببینید، معمولاً وقتی صاحب ملکی فوت می کنه، اولین راه حلی که وراث بهش فکر می کنن، توافق بین خودشونه. شاید تصمیم بگیرن ملک رو بفروشن و پولش رو تقسیم کنن، یا اگه ملک بزرگ باشه و بشه تقسیمش کرد، هر کدوم یه قسمت رو بردارن. اما همیشه هم اینقدر آسون نیست. دلایل زیادی هست که باعث میشه پای مزایده به این داستان باز بشه:

1. اختلاف بین وراث: گاهی اوقات ورثه سر قیمت، خریدار، یا حتی خود فروش ملک با هم اختلاف پیدا می کنن و به هیچ صراطی مستقیم نیستن. یکی می خواد بفروشه، اون یکی نه، یکی قیمت بالا می خواد، اون یکی نه.
2. غیر قابل افراز بودن ملک: «افراز» یعنی تقسیم کردن. بعضی ملک ها ذاتاً قابل تقسیم نیستن. مثلاً یه آپارتمان ۷۰ متری رو نمیشه بین ۵ تا وارث تقسیم کرد و هر کسی یه تیکه اش رو برداره! تو این شرایط، اگه ملک از نظر قانونی غیرقابل افراز تشخیص داده بشه (توسط اداره ثبت یا دادگاه)، تنها راه حل فروش اون و تقسیم پولشه.
3. وجود وراث محجور: اگه بین وراث، افراد صغیر (کمتر از ۱۸ سال)، سفیه (کسانی که توانایی اداره اموالشون رو ندارن) یا مجنون (بیماران روانی) باشن، چون این افراد نمی تونن خودشون معامله کنن، برای حفظ حقوقشون نیاز به نظارت دادگاه و دادستان هست و روند فروش از حالت عادی خارج میشه.
4. نیاز به نقد کردن سهم: گاهی یکی از وراث نیاز به سهمش داره و بقیه حاضر به فروش یا خرید سهمش نیستن. اینجاست که برای رسیدن به حقش، چاره ای جز درخواست مزایده نداره.

چه شرایطی لازمه برای شروع مزایده؟

برای اینکه اصلاً بشه وارد پروسه مزایده ملک موروثی شد، چند تا شرط اساسی وجود داره که باید حتماً برقرار باشن:

• عدم توافق همه وراث: این مهمترین شرطه. اگه حتی یکی از وراث با فروش عادی یا تقسیم توافق نکنه، ممکنه مجبور به مزایده بشیم.
• غیر قابل افراز بودن ملک: همونطور که گفتیم، اگه ملک قابل تقسیم کردن منطقی و قانونی نباشه، دادگاه دستور فروش میده. این تشخیص رو معمولاً کارشناس اداره ثبت یا کارشناس دادگستری انجام میده.
• وجود گواهی انحصار وراثت: برای شروع هر اقدامی، وجود این گواهی ضروریه تا هویت و سهم وراث مشخص بشه.

یادتون باشه، اگه ملک موروثی قابل تقسیم باشه، اولویت با افرازه و دادگاه سعی می کنه با تقسیم، رضایت طرفین رو جلب کنه. اما اگه تقسیم ممکن نبود، اون وقت دستور فروش از طریق مزایده صادر میشه.

مراحل مزایده ملک موروثی: قدم به قدم تا فروش

حالا که با مفاهیم اولیه آشنا شدیم، بریم سراغ بخش هیجان انگیز ماجرا: مراحل گام به گام مزایده. این فرآیند ممکنه کمی پیچیده به نظر بیاد، ولی اگه هر مرحله رو دقیق بدونید، کمتر غافلگیر میشید.

۱. درخواست دستور فروش مال مشاع: شروع کار از کجا؟

اولین قدم، اینه که یکی از وراث (یا حتی طلبکار متوفی اگه وجود داشته باشه و سهمش رو بخواد) درخواست بده تا دادگاه «دستور فروش مال مشاع» رو صادر کنه. این درخواست باید به دادگاه عمومی حقوقی محلی که ملک توش قرار داره، ارائه بشه.

مدارک لازم برای درخواست:

• گواهی انحصار وراثت: همون شناسنامه ارثیه که قبلاً گفتیم.
• سند مالکیت ملک: برای نشون دادن اینکه ملک به نام متوفی بوده.
• گواهی عدم افراز: این گواهی رو یا اداره ثبت اسناد صادر می کنه (اگه ملک سابقه ثبتی داشته باشه) یا کارشناس دادگستری نظر میده که ملک قابل افراز نیست. بدون این گواهی، دادگاه ممکنه پرونده رو برگردونه و اول ازتون بخواد درخواست افراز بدید.

یادتون باشه که این درخواست، برخلاف یه دعوای حقوقی، «دعوا» به حساب نمیاد، بلکه یک «دستور» قضاییه. یعنی نیازی به رعایت همه تشریفات دادرسی نیست و روندش کمی ساده تره.

۲. تعیین کارشناس دادگستری و قیمت گذاری: ملک شما چقدر می ارزه؟

بعد از اینکه دادگاه درخواست فروش رو تایید کرد، نوبت به ارزیابی ملک میرسه. دادگاه یه کارشناس رسمی دادگستری رو مامور می کنه که بیاد و ملک رو ببینه و قیمت واقعی اون رو مشخص کنه. این قیمت، میشه «بهای پایه» برای شروع مزایده.

• ارزیابی دقیق: کارشناس همه جوانب ملک (موقعیت، متراژ، مصالح، امکانات، وضعیت سند و…) رو بررسی می کنه و یه گزارش مفصل میده.
• تعیین بهای پایه: قیمتی که کارشناس اعلام می کنه، حداقل قیمتیه که ملک می تونه تو مزایده فروخته بشه.
• اعتراض به قیمت: اگه وراث (یا حتی درخواست کننده مزایده) به قیمت کارشناسی اعتراض داشته باشن، می تونن تو مهلت قانونی (معمولاً یک هفته بعد از ابلاغ نظر کارشناس) اعتراضشون رو به دادگاه اعلام کنن. اگه اعتراض وارد باشه، ممکنه کارشناس دیگه ای برای ارزیابی معرفی بشه.
• هزینه کارشناسی: هزینه کارشناسی رو معمولاً کسی که درخواست مزایده رو داده، اول پرداخت می کنه، ولی بعداً از محل فروش ملک، این هزینه و سایر هزینه ها از کل مبلغ کسر میشه.

۳. نشر آگهی مزایده: چطور همه خبردار بشن؟

بعد از اینکه قیمت پایه مشخص و تایید شد، حالا باید همه رو از این مزایده خبردار کرد. مسئول اجرای احکام دادگستری، آگهی مزایده رو منتشر می کنه.

محتوای آگهی:

آگهی مزایده باید شامل اطلاعات مهم و ضروری باشه تا خریداران واقعی جذب بشن:

• مشخصات دقیق ملک: آدرس، متراژ، نوع کاربری (مسکونی، تجاری، کشاورزی و…)، وضعیت سند و هر ویژگی مهم دیگه.
• بهای پایه: همون قیمتی که کارشناس تعیین کرده.
• زمان و مکان مزایده: تاریخ دقیق برگزاری و محلی که مزایده توش برگزار میشه (گاهی به صورت الکترونیکی از طریق سامانه های قوه قضائیه هم انجام میشه).
• شرایط شرکت: مثلاً اینکه شرکت کننده ها باید ۱۰ درصد قیمت پایه رو به عنوان ودیعه پرداخت کنن.

رسانه های انتشار:

آگهی مزایده معمولاً تو روزنامه های کثیرالانتشار (پرتیراژ) و همچنین تو سامانه مزایده الکترونیک دادگستری منتشر میشه. انتشار تو این سامانه باعث میشه تعداد بیشتری از خریداران بالقوه از مزایده خبردار بشن.

هزینه های نشر آگهی: این هزینه ها هم مثل هزینه کارشناسی، در نهایت از مبلغ کل فروش کسر میشه.

۴. برگزاری جلسه مزایده: روز سرنوشت

وقتی همه چیز آماده شد و آگهی ها هم منتشر شدن، نوبت به روز برگزاری مزایده میرسه. مسئول برگزاری مزایده، مسئول اجرای احکام دادگستری هستش.

شرایط شرکت کننده ها:

• ودیعه ۱۰ درصدی: هر کسی که می خواد تو مزایده شرکت کنه، باید از قبل ۱۰ درصد از قیمت پایه ملک رو به حساب دادگستری واریز کنه و فیش واریزی رو همراه داشته باشه. این مبلغ، تضمینه که اگه برنده شد، پای معامله بمونه.
• کارت شناسایی معتبر: داشتن شناسنامه یا کارت ملی هم برای شرکت ضروریه.

نحوه پیشنهاد قیمت:

شرکت کننده ها پیشنهادهای خودشون رو اعلام می کنن. این پیشنهادها باید حتماً بالاتر از بهای پایه باشن. مزایده ادامه پیدا می کنه تا وقتی که بالاترین پیشنهاد اعلام بشه. همونطور که می دونید، هر کی بیشتر بده، برندس.

آیا وراث حق تقدم دارن؟

یه سوال پرتکرار اینه که آیا وراث تو مزایده حق تقدمی دارن؟ جوابش خیر هست. طبق قانون، هیچ فرقی بین وراث و بقیه خریدارها نیست. هر وراثی که قصد خرید ملک رو داره، باید مثل یه خریدار عادی تو مزایده شرکت کنه و اگه بالاترین قیمت رو پیشنهاد داد، برنده میشه. حق تقدم فقط تو شرایط خاص و برای حق شفعه وجود داره که بحثش جداست و شامل مزایده نمیشه.

۵. پرداخت ثمن مزایده و پیامدها: بالاخره سهم هر کی چقدر میشه؟

بعد از تعیین برنده مزایده، کار هنوز تموم نشده و مهمترین بخش مالی ماجرا باقی مونده. برنده مزایده باید ظرف مهلت مشخصی (معمولاً یک ماه) مابقی ۹۰ درصد ثمن (قیمت) معامله رو به حساب دادگستری واریز کنه.

• مهلت پرداخت: اگه برنده تو این مهلت پول رو کامل نپردازه، مزایده باطل میشه و اون ۱۰ درصد ودیعه ای که اول واریز کرده بود، به نفع دولت یا برای پوشش هزینه ها ضبط میشه. تو این حالت، مزایده باید دوباره برگزار بشه.

۶. تقسیم وجوه حاصل از مزایده: پول ها چطور تقسیم میشه؟

حالا که پول ملک به حساب دادگستری واریز شده، نوبت به تقسیمش میرسه. اما قبل از اینکه پول بین وراث تقسیم بشه، یه سری هزینه ها و بدهی ها باید ازش کم بشن:

• هزینه ها و بدهی ها:
  • مالیات بر ارث: این مالیات از ورثه گرفته میشه و میزانش بستگی به طبقه وراث و نوع اموال داره.
  • حق الاجرا (نیم عشر اجرایی): این مبلغ یه جورایی هزینه دادرسیه که به قوه قضائیه پرداخت میشه.
  • عوارض شهرداری و قبوض معوقه: اگه ملک بدهی به شهرداری یا شرکت های خدماتی داشته باشه، از این محل پرداخت میشه.
  • دیون متوفی: اگه متوفی بدهی داشته، اول باید اون بدهی ها از پول ملک پرداخت بشه.
• تقسیم سهم وراث: بعد از کسر همه اینها، پول باقی مونده طبق گواهی انحصار وراثت و اگه وصیت نامه ای بوده، طبق مفاد وصیت نامه، بین وراث تقسیم میشه.
• سهم وراث محجور: سهم وراثی که صغیر یا محجور هستن، به حساب اداره سرپرستی واریز میشه و قیم یا سرپرستشون با اجازه دادستان می تونه ازش استفاده کنه. این برای حفظ حقوق این افراد خیلی مهمه.

۷. انتقال سند رسمی به نام برنده مزایده: پایان ماجرا

وقتی همه پول ها پرداخت و تقسیم شد، آخرین مرحله انتقال سند رسمی به نام برنده مزایده هستش. مسئول اجرای احکام دادگستری، برنده مزایده رو به اداره ثبت اسناد و املاک معرفی می کنه تا سند جدید به نامش صادر بشه.

• عدم همکاری وراث: اگه وراث تو این مرحله همکاری نکنن و برای امضای اسناد انتقال حاضر نشن، نگران نباشید! نماینده دادگاه می تونه به جای وراث غایب یا مخالف، اسناد رو امضا کنه و هیچ کس نمی تونه جلوی این انتقال رو بگیره. این یعنی برنده مزایده میتونه با خیال راحت سند ملک رو به اسم خودش بزنه.

نکات حقوقی و چالش های مزایده ملک موروثی: چم و خم های مسیر

مسیر مزایده ملک موروثی همیشه هموار نیست و ممکنه با چالش ها و نکات حقوقی خاصی روبرو بشید. دونستن این موارد بهتون کمک می کنه تا آماده تر باشید.

تکرار مزایده و کاهش قیمت

اگه خدای نکرده تو جلسه اول مزایده، هیچ خریداری پیدا نشه یا قیمت های پیشنهادی به اندازه کافی بالا نباشن، چی میشه؟

• تکرار مزایده: در این صورت، مزایده باید برای بار دوم تکرار بشه. معمولاً مسئول اجرای احکام، با در نظر گرفتن شرایط بازار و نظر کارشناس، می تونه برای مزایده دوم قیمت پایه رو تا حدی کاهش بده (معمولاً تا حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد).
• کاهش بیشتر قیمت: اگه باز هم تو مزایده دوم خریداری پیدا نشد، گاهی اوقات دادگاه می تونه اجازه بده که قیمت پایه باز هم کمتر بشه تا بالاخره ملک به فروش بره. هدف اینه که ملک از حالت بلااستفاده خارج بشه و پولش به دست وراث برسه.

وصیت نامه و تاثیری که میذاره

گاهی اوقات متوفی وصیت نامه ای از خودش به جا گذاشته. این وصیت نامه چه تاثیری روی مزایده و تقسیم ارث داره؟

• حدود نفوذ وصیت: طبق ماده ۸۴۳ قانون مدنی، هر فرد فقط می تونه برای یک سوم (ثلث) از اموالش وصیت کنه. اگه وصیت برای بیشتر از این مقدار باشه، باید حتماً بقیه وراث هم تاییدش کنن.
• اعمال وصیت: اگه وصیت نامه ای وجود داشته باشه، بعد از فروش ملک در مزایده و کسر هزینه ها و دیون، اول باید مفاد وصیت تا سقف قانونی یک سوم اجرا بشه و بعد، باقیمانده پول بین وراث تقسیم بشه. مثلاً اگه متوفی وصیت کرده باشه که یک سوم اموالش به خیریه برسه، اول این یک سوم به خیریه پرداخت میشه و بعد باقیمانده بین وراث تقسیم میشه.

حضور وراث محجور (صغیر، مجنون، سفیه)

همونطور که اشاره کردیم، اگه بین وراث افراد زیر سن قانونی (صغیر) یا کسانی که توانایی اداره اموالشون رو ندارن (مجنون، سفیه) باشن، وضعیت کمی فرق می کنه.

• حفظ حقوق محجور: قانون خیلی روی حفظ حقوق این افراد حساسه. برای همین، قیم یا ولی قهری (پدر و پدربزرگ پدری) باید از طرف اونها تو مراحل مزایده شرکت کنه.
• تایید دادستان: تصمیماتی که قیم برای سهم وراث محجور می گیره، حتماً باید به تایید دادستان برسه تا مطمئن بشن که به نفع اونهاست. سهم این وراث هم به حساب مخصوصی تحت نظارت دادگستری واریز میشه.

مالیات و هزینه های جانبی مزایده

هیچ معامله ای بدون هزینه نیست، مخصوصاً وقتی پای ارث و دادگستری وسط باشه. مزایده ملک موروثی هم هزینه های خاص خودش رو داره:

• مالیات بر ارث: این مالیات بر اساس ارزش ملک و نسبت وارث با متوفی (طبقات ارث) محاسبه میشه. میزانش برای طبقات اول (پدر، مادر، فرزند) کمتر و برای طبقات بعدی بیشتره. یه سری معافیت ها هم تو این بخش وجود داره که باید بررسی بشه.
• حق الاجرا: همون نیم عشر اجرایی که به قوه قضائیه پرداخت میشه.
• هزینه های کارشناسی و آگهی: که قبلاً هم بهشون اشاره کردیم.
• بدهی های احتمالی ملک: ممکنه ملک بدهی های معوقه مثل قبوض آب، برق، گاز یا عوارض شهرداری داشته باشه که قبل از انتقال سند باید تسویه بشن.

اگر یکی از وراث تو ملک نشسته باشه

یکی از چالش های رایج اینه که یکی از وراث یا حتی شخص دیگه ای، ملک موروثی رو تصرف کرده و حاضر به تخلیه نیست. این موضوع می تونه روند مزایده رو مختل کنه.

• دادخواست خلع ید یا اجرت المثل: تو این شرایط، بقیه وراث می تونن دادخواست «خلع ید» (برای بیرون کردن متصرف) یا «اجرت المثل ایام تصرف» (برای گرفتن اجاره بهای مدت زمانی که ملک رو تصرف کرده) به دادگاه بدن.
• تاثیر بر روند مزایده: تا وقتی ملک تخلیه نشده باشه، ممکنه خریداران کمتری برای شرکت تو مزایده رغبت نشون بدن، چون خرید ملکی که متصرف داره ریسک های خاص خودش رو داره. بهتره قبل از مزایده، تکلیف تصرف رو روشن کنید.

راهی برای لغو یا متوقف کردن مزایده

آیا میشه مزایده ای که شروع شده رو لغو یا متوقف کرد؟ بله، تو یه سری شرایط خاص این امکان وجود داره:

• توافق همه وراث: اگه تو هر مرحله ای از مزایده (قبل از انتقال سند)، همه وراث با هم به توافق برسن که دیگه مزایده ادامه پیدا نکنه و مثلاً یکی از وراث سهم بقیه رو بخره، مزایده لغو میشه.
• پرداخت سهم متقاضی: اگه کسی به خاطر سهم خودش درخواست مزایده داده باشه، بقیه وراث می تونن سهم اون رو بر اساس قیمت کارشناسی پرداخت کنن و جلوی مزایده رو بگیرن.
• اعتراض شخص ثالث: گاهی ممکنه یه نفر غیر از وراث، ادعا کنه که تو ملک حقی داره و به مزایده اعتراض کنه. اگه دادگاه اعتراضش رو قبول کنه، مزایده متوقف یا لغو میشه.

چرا به وکیل متخصص نیاز دارید؟

همونطور که دیدید، فرآیند مزایده ملک موروثی پر از پیچیدگی های حقوقی و اداریه. از تنظیم دادخواست تا پیگیری مراحل اجرایی، ممکنه برای افراد عادی گیج کننده و زمان بر باشه.

• تسریع روند: یه وکیل متخصص می تونه با آشنایی کامل به قوانین و مراحل، روند پرونده رو تسریع کنه و از اتلاف وقت و انرژی شما جلوگیری کنه.
• حفظ حقوق: وکیل مطمئن میشه که حقوق شما به عنوان وارث یا خریدار به درستی حفظ میشه و کسی نمی تونه سوءاستفاده کنه.
• جلوگیری از تضییع سهم: تو مراحل قیمت گذاری، اعتراض به قیمت، و تقسیم پول، حضور وکیل می تونه بهتون کمک کنه تا سهمتون به درستی محاسبه و پرداخت بشه و از ضررهای احتمالی جلوگیری بشه.
• مشاوره تخصصی: برای هر سوال یا ابهامی، وکیل می تونه بهترین راهکار حقوقی رو بهتون ارائه بده.

پیچیدگی های حقوقی مزایده ملک موروثی و هزینه های احتمالی اشتباه، نشون میده که مشاوره با یه وکیل متخصص ارث و املاک، نه تنها یه گزینه، بلکه یک ضرورت محسوب میشه.

سوالات متداول: جواب هایی که دنبالش هستید

سوالات متداول

آیا حضور همه وراث در جلسه مزایده ضروری است؟

خیر، حضور همه وراث تو جلسه مزایده الزامی نیست. هر کدوم از وراث که مایل باشن می تونن تو مزایده شرکت کنن و مثل یه خریدار عادی پیشنهاد قیمت بدن. اگه هم مایل به شرکت نباشن، می تونن غیبت کنن.

اگر در مزایده اول خریدار پیدا نشود، ملک به چه قیمتی فروخته می شود؟

اگه تو مزایده اول خریداری پیدا نشه، مزایده برای بار دوم تکرار میشه. معمولاً تو مزایده دوم، مسئول اجرای احکام می تونه با مشورت کارشناس، قیمت پایه رو تا حدی (مثلاً ۱۰ تا ۲۰ درصد) کاهش بده تا شانس فروش بیشتر بشه.

آیا ورثه می توانند سهم وارث مخالف فروش را خریداری کنند و مزایده را لغو کنند؟

بله، کاملاً امکان پذیره. اگه یکی از وراث درخواست مزایده داده باشه و بقیه وراث تمایل به فروش کل ملک نداشته باشن، می تونن سهم همون وارثی که متقاضی مزایده است رو بر اساس قیمت کارشناسی پرداخت کنن و با این کار، مزایده رو لغو کنن.

چه مدت زمان مزایده ملک موروثی طول می کشد؟

مدت زمان مزایده ملک موروثی کاملاً متغیره و به عوامل زیادی مثل شلوغی دادگاه، سرعت کارشناس، تعداد وراث و همکاری اونها، اعتراضات احتمالی و پیدا شدن خریدار بستگی داره. ممکنه از چند ماه تا حتی چند سال طول بکشه. برای همین، صبوری تو این مسیر خیلی مهمه.

اگر یکی از وراث بخواهد سهمش را در مزایده بفروشد، آیا سایر وراث می توانند از او بخرند؟

بله، همونطور که گفته شد، وراث هیچ حق تقدمی تو مزایده ندارن و مثل بقیه شرکت کننده ها هستن. اگه یکی از وراث هم بخواد سهمش رو بفروشه، باقی وراث میتونن تو مزایده شرکت کنن و اگه بالاترین قیمت رو پیشنهاد دادن، سهم اون رو خریداری کنن.

آیا ملک موروثی با قولنامه نیز قابل مزایده است؟

ملکی که صرفاً با قولنامه (عادی) خریداری شده و هنوز سند رسمی به نام متوفی نخورده، پیچیدگی های بیشتری داره. معمولاً دادگاه ها برای ملکی که سند رسمی نداره، مستقیم دستور فروش نمی دن. باید اول مراحل اثبات مالکیت متوفی و بعد مراحل ثبت رسمی اون طی بشه که خودش یه پرونده جداگانه است و زمان بر. بهتره قبل از هر اقدامی، وضعیت سند رو مشخص کنید.

اگر برنده مزایده پول را پرداخت نکند، چه می شود؟

اگه برنده مزایده تو مهلت مقرر (معمولاً یک ماه) مابقی مبلغ رو واریز نکنه، مزایده باطل میشه. اون ۱۰ درصد ودیعه ای هم که از قبل واریز کرده بود، ضبط میشه و دیگه بهش برگردونده نمیشه. تو این حالت، ملک باید دوباره به مزایده گذاشته بشه.

چطور از زمان دقیق مزایده ملک موروثی مطلع شوم؟

زمان و محل برگزاری مزایده از طریق نشر آگهی تو روزنامه های کثیرالانتشار و همچنین سامانه مزایده الکترونیک دادگستری اطلاع رسانی میشه. وراث هم معمولاً از طریق ابلاغیه دادگاه یا سامانه ثنا، از جزئیات مزایده باخبر میشن. می تونید از طریق مسئول اجرای احکام پرونده خودتون هم پیگیری کنید.

آیا برای شرکت در مزایده ملک موروثی به سپرده یا ضمانت نیاز است؟

بله، برای شرکت تو مزایده، همه شرکت کننده ها باید ۱۰ درصد از قیمت پایه ملک رو به عنوان ودیعه به حساب دادگستری واریز کنن. این مبلغ به عنوان تضمین شرکت تو مزایده هست و در صورت برنده شدن، از مبلغ نهایی کسر میشه و در صورت برنده نشدن، بهشون برگردونده میشه.

نتیجه گیری

خب، تا اینجا با هم یه سفر طولانی و پر از جزئیات رو تو دنیای شرایط مزایده ملک موروثی طی کردیم. دیدیم که مزایده ملک موروثی، راه حلیه برای بن بست های حقوقی و خانوادگی که ممکنه تو تقسیم ارث پیش بیاد. از تشخیص غیرقابل افراز بودن ملک تا قیمت گذاری، آگهی، برگزاری مزایده و در نهایت تقسیم پول و انتقال سند، هر مرحله ریزه کاری های خاص خودش رو داره.

اگه شما هم تو چنین شرایطی قرار گرفتید، یادتون باشه که دانش و آگاهی، بزرگترین سرمایه شماست. گول حرفای بی اساس رو نخورید و بدون اطلاعات کافی، قدمی برندارید. از پیچیدگی های حقوقی وصیت نامه و وراث محجور گرفته تا هزینه های مالیاتی و احتمال تکرار مزایده، همه چیز نیاز به دقت و بررسی داره. توصیه می کنیم حتماً قبل از هر اقدامی، با یه وکیل متخصص تو زمینه ارث و املاک مشورت کنید. یه وکیل خوب، مثل یه نقشه راهنمای باتجربه تو دل این پیچ و خم ها، می تونه بهترین مسیر رو بهتون نشون بده، از حقوقتون دفاع کنه و از ضررهای احتمالی جلوگیری کنه.

پس، اگه احساس می کنید که نیاز به راهنمایی بیشتری دارید یا پرونده تون پیچیدگی های خاص خودش رو داره، درنگ نکنید و با یه متخصص مشورت کنید. اینطوری، هم با خیال راحت تری این مسیر رو طی می کنید و هم نتیجه مطلوب تری خواهید گرفت.